Plusieurs diagnostics parfois nécessaires pour une seule vente

Un bien ancien, situé en zone à risque, avec une installation électrique vieillissante : il n'est pas rare qu'une seule vente immobilière nécessite jusqu'à 10 ou 11 diagnostics différents. Voici le détail, et pourquoi ce nombre varie autant d'un bien à l'autre.

Le DPE : systématique

Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour la quasi-totalité des ventes. Durée de validité : 10 ans.

L'audit énergétique : un diagnostic récent

Depuis le 1er avril 2023, les logements classés F ou G en monopropriété doivent en plus faire l'objet d'un audit énergétique. L'obligation s'étend aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025, puis aux logements D à partir de 2034.

Amiante et plomb : selon l'âge du bâtiment

• Amiante : obligatoire si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Durée illimitée si négatif, 3 ans si une présence est détectée.
• CREP (plomb) : obligatoire si le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949. Durée illimitée si négatif, 1 an si une présence est détectée.

Électricité et gaz : si l'installation a plus de 15 ans

Deux diagnostics distincts, chacun valable 3 ans en cas de vente (à ne pas confondre avec la durée de 6 ans applicable en location).

ERP et termites : selon la localisation du bien

• État des risques (ERP) : obligatoire dans les communes couvertes par un arrêté préfectoral. Valable seulement 6 mois.
• État relatif à la présence de termites : obligatoire dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. Valable également 6 mois (voir notre post de la semaine dernière sur ce sujet).
• Mérules : dans certaines zones à risque, une information doit également figurer dans l'acte de vente.

Assainissement non collectif : si le bien n'est pas raccordé au tout-à-l'égout

Réalisé par le service public d'assainissement non collectif (SPANC) de la commune. Valable 3 ans.

Loi Carrez : uniquement en copropriété

La mention de la superficie privative (loi Carrez) est obligatoire pour toute vente en copropriété. Pas de durée de validité, sauf travaux modifiant la surface.

Ce qu'il faut retenir

Deux biens voisins peuvent avoir des dossiers de diagnostic technique très différents : l'un, récent et hors zone à risque, ne nécessitera parfois que 3 ou 4 diagnostics ; l'autre, ancien et situé en zone termites et ERP, pourra en cumuler 8, 9, voire davantage. Faire le point en amont avec son diagnostiqueur permet d'anticiper le bon dossier, sans multiplier les allers-retours à l'approche de la signature.

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Sources vérifiées

• SeLoger — Quels sont les diagnostics obligatoires lors d'une vente immobilière ?
• service-public.fr — fiches diagnostics immobiliers (DPE, audit énergétique, amiante, CREP, ERP, termites, assainissement, loi Carrez)