Vente immobilière : les diagnostics obligatoires selon le type de bien

Une question revient très souvent chez mes clients au moment de préparer une vente : « De combien de diagnostics ai-je besoin ? » La réponse honnête est : ça dépend. Il n'existe pas une liste unique qui s'applique à tous les biens de la même façon — le nombre et la nature des diagnostics obligatoires varient selon le type de bien, son ancienneté, sa localisation et ses équipements. Voici comment s'y retrouver.

Un socle commun : le DPE

Quel que soit le bien vendu — maison individuelle, appartement en copropriété ou local professionnel équipé d'un chauffage — le diagnostic de performance énergétique (DPE) est quasiment toujours exigé. Seule exception notable : un terrain non bâti, pour lequel il n'y a par définition rien à évaluer sur le plan énergétique.

Au-delà de ce socle commun, tout se joue sur trois critères : la date de construction du bien, la nature de ses installations, et sa localisation géographique.

Ce qui dépend de la date de construction

Trois diagnostics obligatoires sont directement liés à l'âge du bâtiment :

Le diagnostic amiante concerne tout bien dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, date qui découle de l'interdiction totale de l'amiante entrée en vigueur le 1er janvier 1997 (décret n° 96-1133 du 24 décembre 1996) — un sujet que j'ai détaillé dans un précédent article.

Le diagnostic plomb (CREP) s'applique aux logements construits avant le 1er janvier 1949, avec une nuance : les logements construits entre 1949 et 1974 peuvent encore présenter un risque résiduel selon les matériaux utilisés à l'époque.

Le diagnostic termites, quant à lui, ne dépend pas de l'âge du bien mais de sa localisation : il n'est obligatoire que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, ce qui en fait un diagnostic bien plus fréquent en maison individuelle qu'en appartement.

Ce qui dépend des équipements du logement

Deux diagnostics ne s'appliquent que si le bien dispose d'une installation vieillissante :

Le diagnostic gaz est obligatoire depuis le 1er novembre 2007 pour toute installation intérieure de gaz de plus de 15 ans. Le diagnostic électricité l'est devenu un peu plus tard, depuis le 1er janvier 2009 (décret du 22 avril 2008), selon le même critère d'ancienneté de 15 ans. Un bien récent, dont les installations ont moins de 15 ans, n'a donc besoin d'aucun des deux.

Ce qui dépend de la localisation

L'état des risques et pollutions (ERP) est obligatoire pour tout bien situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques ou classée en zone de sismicité, ce qui exclut certains biens selon leur commune d'implantation. Sur le Bassin d'Arcachon, où les risques littoraux et le recul du trait de côte sont des enjeux concrets, ce document mérite une attention particulière.

Le diagnostic assainissement non collectif ne concerne, comme son nom l'indique, que les biens qui ne sont pas raccordés au tout-à-l'égout — une situation encore fréquente sur certaines communes du bassin. Le rapport de contrôle du SPANC doit dater de moins de 3 ans au moment de la vente ; à défaut, un contrôle doit être réalisé aux frais du vendeur avant la signature.

Ce qui dépend du régime juridique du bien

Le mesurage loi Carrez ne s'applique qu'aux lots de copropriété (appartements, mais aussi certaines maisons en lotissement soumises au statut de la copropriété) — jamais à une maison individuelle vendue seule. Un écart de surface de plus de 5 % entre la surface annoncée et la surface réelle ouvre droit, pour l'acheteur, à une action en réduction du prix dans un délai d'un an.

Pourquoi cette variabilité complique la vie des vendeurs

Cette logique en cascade explique pourquoi deux biens voisins, vendus la même semaine, peuvent nécessiter des dossiers de diagnostic technique très différents : un appartement ancien en copropriété du centre-ville peut cumuler DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP et loi Carrez, quand une maison récente en périphérie ne nécessitera parfois qu'un DPE et un assainissement non collectif.

C'est précisément ce travail de tri qu'un diagnostiqueur effectue avant toute visite : identifier, à partir des caractéristiques du bien, la liste exacte des diagnostics à réaliser — ni plus, ni moins — pour sécuriser la vente sans multiplier inutilement les frais du vendeur.

Si vous préparez une vente sur le Bassin d'Arcachon et que vous avez un doute sur les diagnostics qui s'appliquent à votre bien, n'hésitez pas à me contacter : j'établis ce diagnostic de situation dès le premier échange.

Sources : décret n° 96-1133 du 24 décembre 1996 (interdiction de l'amiante) ; Code de la santé publique (diagnostic plomb) ; Code de la construction et de l'habitation (diagnostics gaz et électricité, décret du 22 avril 2008) ; ministère de la Transition écologique — assainissement non collectif (validité du contrôle SPANC) ; article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (mesurage Carrez).